龍翼飛 ：將非法職務侵占房屋出租牟利應判定合同無效
2019-08-23
案情簡介：
2005年，某公司和黃某簽訂了房屋租賃合同，后因該公司法定代表人發生變化，雙方于2008年8月28日重新簽訂了房屋租賃合同。2009年，雙方發生糾紛，黃某訴至法院，要求該公司支付拖欠的租金及物業費、供暖費等其他費用。該公司提出反訴，稱因發現涉案房屋是黃某之父等利用職務便利，非法以超低價格賣給黃某并辦理登記，欺父涉嫌職務侵占罪被查處，但是黃某隱瞞此事實，仍與其簽訂租賃合同非法獲取房租收益，因此該公司要求法院確認雙方簽訂的房屋租賃合同無效，黃某應返還該公司已繳納的租金并賠償損失。此案經過一審和二審，均確認雙方的房屋租賃合同無效，判令黃某返還該公司租金并賠償損失，駁回黃某的其他訴訟請求。
本案判決生效后，黃某申請再審。再審認定雙方的房屋租賃合同有效，判決駁回養元堂公司的反訴請求。
本案雖經多輪訴訟，涉及多份判決書和裁定書，但各份法律文書對以下案件事實均已認可，即：本案涉案房屋是黃某之父等利用他們在北京某房地產發展有限責任公司任職的便利條件，通過職務侵占行為非法登記于黃某名下的，且此事實已經經過某中級人民法院以及某高級人民法院兩份生效法律文書確認，判決職務侵占罪罪名成立，凍結在案的28套房產應發還原公司。本案涉案房屋就屬于這28套房產之一，其產權人已于2014年11月21日變更為原公司所有。
參與論證專家：
龍翼飛 中國人民大學法學院教授、博士研究生導師、北京市法學會民商法學研究會會長
姚輝 中國人民大學法學院教授、博士研究生導師、中國人民大學民商事法律科學研究中心執行主任
張新寶 中國人民大學法學院教授、博士研究生導師、中國民法學研究會秘書長
趙旭東 中國政法大學教授、博士研究生導師、中國商法學研究會會長
石少俠 國家檢察官學院教授、博士研究生導師、中國商法學研究會副會長
法學說法：
法學專家們認真審核了本案相關的文件資料，認為本案爭議的焦點在于該公司與黃某之間的房屋租賃合同是否有效。法學專家們圍繞這一爭議焦點，依據《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國合同法》等現行法律規定，形成如下法學專家意見：
一、某人民法院認定事實清楚，適用法律正確。
1、某人民法院認定黃某并非涉案房屋的產權人，不能將沒有合法產權的財產出租并獲取不當利益，雙方簽訂的房屋租賃合同無效，符合我國現行法律規定。
本案涉案房屋是因刑事犯罪行為而被非法侵占的財產，黃某自始至終就不是涉案房屋的合法產權人，并不因其曾經欺騙不動產登記機關辦理過產權登記，就成為了該房屋的合法產權人。非法侵占他人的財產并獲取收益的行為，顯然屬于我國法律禁止的行為?！吨腥A人民共和國憲法》第13條規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。”《中華人民共和國民法通則》第75條第二款規定：“公民的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收。”《中華人民共和國物權法》第66條規定：“私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。”這三條法律規定均明確規定民事主體的合法財產應受到法律的保護。從本案的人民法院民事判決和相關的刑事判決的內容來看，各級人民法院以及雙方當事人對本案涉案房屋曾經被黃父非法侵占并違法登記在黃某名下，并被黃某出租并獲取租金收益的事實并無爭議。本案當事人黃某的行為正是非法侵占他人房屋并通過出租獲取非法收益的行為，顯然違反了前述法律規定。根據《中華人民共和國合同法》第52條第（五）項的規定，違反法律或者行政法規強制性規定的合同無效，因此本案的房屋租賃合同應屬當然無效。由于合同無效而給該公司造成的損失，黃某應當承擔賠償責任。
3、根據《中華人民共和國合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。在本案中，因雙方簽訂的房屋租賃合同無效，黃某作為過錯方，應當返還其依據此合同取得的財產并賠償該公司因該合同所受到的損失。
綜上所述，某人民法院認定事實清楚，適用法律正確，應當予以維持。
二、再審認定黃某是不動產權人適用法律錯誤。
1、某人民法院援引了《中華人民共和國物權法》第9條第一款和第39條的規定，認為黃某在2005年12月5日取得了涉案房屋的產權證，該產權證即是其享有該不動產物權的證明，因此黃某享有對涉案房屋的占有、使用、收益和處分的權利。該判決的這一認定顯然是錯誤的?！吨腥A人民共和國物權法》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”該法條中明確規定不動產物權須經“依法”登記，方可發生效力。而從本案事實來看，各級人民法院以及雙方當事人對本案涉案房屋曾經被黃明來、裴海濤非法侵占并違法登記在黃偉名下的事實并無爭議。然而，某人民法院再審民事判決書卻對黃某通過非法手段辦理登記的產權證書的效力予以確認，顯然有悖于《中華人民共和國物權法》的規定，且邏輯也是混亂的?！吨腥A人民共和國物權法》第39條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”從本案的事實來看，黃某自始至終就不是涉案房屋的合法產權人，因此，其對侵占他人的財產所實施的出租和獲取租金收益的行為是違法行為，顯然不能適用《中華人民共和國物權法》第39條的規定對其出租和獲取租金收益的行為給予保護。黃某無權作為涉案房屋的合法財產權人出租該房屋并獲取租金收益，再審民事判決書援引此法條來支持黃某的非法訴訟請求，顯然是錯誤的。
2、再審還援引了《中華人民共和國合同法》第52條關于合同無效情形的規定，認為本案中雙方簽訂的合同不具備該法條規定的五種合同無效情形，這一認定也是完全錯誤的。如前所述，黃某非法侵占他人財產、出租該財產并獲取租金收益的行為，根本違反了《中華人民共和國憲法》第13條規定、《中華人民共和國民法通則》第 75條第二款規定和《中華人民共和國物權法》第66條的禁止性規定，當屬無效合同。
3、黃某在公安局已經于2007年8月依法對涉案房屋采取了強制措施即禁止“轉讓并交易”的情況下，仍然隱瞞此事實，將涉案房屋繼續出租給該公司獲取非法利益，其行為具有較高的惡性程度。這種公然無視司法機關已經對涉案房屋采取了合法強制措施、仍然非法出租涉案房屋并獲取非法租金收益的行為，是絕對不受法律保護的非法行為。如果人民法院將黃某的上述非法行為認定為合法行為，則直接違反了《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》的相關規定，顯然違背了公平正義的法治精神，損害了我國司法機關的權威性，妨害了正常的刑事訴訟程序，不利于我國刑法的正確實施，損害了國家的刑事司法利益。
綜上所述，再審適用法律明顯錯誤，應當依法予以糾正。
[編輯：
zhao]
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